環球熱門:謝逸楓：三箭齊發！債務爆雷的民營房企能否起死回生？
文/謝逸楓
三箭齊發，夜壺回來了！
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遺憾的是遲到了，高興的是房地產的支柱產業重新歸位。
稱為房企救命的三支箭，終于三箭齊發，即貸款、債券、股權的放開。
3萬億授信+1萬億保交樓+股權融資的一攬子房地產刺激計劃來了，意味著房地產政策正式轉向，市場正式迎來拐點、轉折點。
一則保經濟大盤
二則托底房地產大盤
三則救民營房企命
四則保增長、保主體、保交樓
值得注意的是按照目前債務違約的房企獲得發債、股權、授信三支箭的融資看，數量少、金額少，說明未來能否起死回生，首先是靠自救造血，其次是金融輸血，最后是等銷售復蘇生血。
獲得發債的房企里，其中債務違約的民營房企僅7家，分別為旭輝、新城控股、中南、金科、寶龍、世茂、綠城，但是規模、金額有限。獲得發債的債務違約央國企2家，分別為央企中交、國企為綠地，但是規模、金額有限。
享受債券融資政策，新一批優質的房企集中為21家（2家混合制民企、大多為央國企、債務違約的民營房企非常少）。
獲得股權融資中的配新股來看，債務違約民營房企為新城、雅居樂，二家沒有債務違約的民營房企為碧桂園、中原建業，一家國企為建發國際，預計未來的獲得股權融資的上市房企，債務違約的民營房企依然少。
獲得銀行授信的24家房企里面，其中債務違約民營房企為綠城、大華，債務違約央企為中交地產，但是規模、金額有限，基本上是以央企、國企、沒有發生債務違約的民營房企為主。
目前政策化解民營房企債務危機作用不明顯，顯然是政策無法托底全部債務，化解民營房企債務危機要靠自己。未來規模、范圍、名單的擴大，對緩解、化解民營房企債務危機有幫助。
2022年11月23日-11月28日一周之內，六大行、興業銀行、中信銀行給24家房企投向3萬億元意向性綜合授信額度，用于開發貸、并購貸、債券承銷與投資、預售資金監管保函、內保外貸等業務。
第一是2022年11月13日，央行、銀保監的金融16條措施印發。
第二是2022年11月23日，央行、銀保監的金融16條措施公布，即貸款、債券、股權的三箭齊發。
2022年11月24日，銀保監說2022年1月-10月，銀行業投放房地產開發貸款2.64萬億元，發放按揭貸款4.84萬億元。說明這二項的房地產貸款總量達到7.48萬元。
第三是2022年11月25日，央行降準0.25%，釋放長期資金約5000億元。
第四是2022年11月28日，證監會說，恢復上市房企和涉房上市公司非公開放式再融資，終于恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。
這是1993年暫停房企上市、2001年試點恢復房企上市后，2022年恢復上市房企融資，將對當前房地產市場的流動性提供龐大支持，對民營房企債務的化解、房企經營、保交樓交具有重大的意義、作用。
值得注意的是按照前10月房企商票、債券違約的數量、主體看，截止2022年11月，超過300家民營房企債務違約，其中80家典型民營房企債務違約，其中1家央企，包括千億房企29家，其中1家國企。預計房企債務蔓延的趨勢依然存在。
預計超過300家民營房企違約，債務總金額超過15萬億元（其中80家典型房企債務總金額13萬億元，29家千億房企債務總金額約10萬億元），說明目前國家提供的資金，對于違約的民營房企來講，是僧多粥少，杯水車薪。
2022年8月-11月，四大部委聯手打出一套以政策性銀行專項借款（財政借款）、中期票據、保函置換預售監管資金、商業銀行無息專項貸款的保交樓組合拳。
第一是2022年8月19日，住建、財政、央行說，通過政策性銀行專項借款方式（財政借款2000億元）支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
第二是2022年11月8日，中國銀行間市場交易商協會說，由央行再貸款提供資金支持，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
第三是2022年11月14日，銀保監、住建、央行說，保函置換預售監管資金，釋放3360億元。
第四是2022年11月21日，央行、銀保監說，央行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”免息再貸款支持計劃（商業銀行無息專項貸款），為商業銀行提供零成本資金。
短短四個月，四部委砸了9860億元保交樓，但只落實了2930億元，必須加快落實。
其中政策性銀行專項借款方式（財政借款2000億元）已經落實，2500億元民營企業債券融資只落實930億元，保函置換預售監管資金3360億元、商業銀行無息專項貸款2000億元，沒有落實。
值得注意的是目前全國保交樓的面積3億-4億平方米，交付的總金額達到1.2萬億元-1.5萬億元，意味著保交樓資金缺口在2000億元以上-5000億元。
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