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世界觀點(diǎn)：盤(pán)中漲幅超150％，地產(chǎn)股史詩(shī)級(jí)反彈！房地產(chǎn)“金融16條”出臺(tái)提振行業(yè)

2022-11-14 17:06:16 來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

【資料圖】

地產(chǎn)股掀起久違的漲停潮。

11月14日，A股、港股地產(chǎn)股領(lǐng)漲。截至午間收盤(pán)，同花順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)漲2.7%，102支成分股、93只飄紅。其中，A股中天金融（000540.SZ）、粵泰股份（600393.SH）、新華聯(lián)(000620.SZ)等7股漲停。港股內(nèi)房板塊強(qiáng)勢(shì)大漲，碧桂園（02007.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）一度漲超50%，德信中國(guó)（02019.HK）午間收盤(pán)大漲 150.91%。

圖源：同花順

消息面上，房地產(chǎn)“金融16條”提振市場(chǎng)信心。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》包含16項(xiàng)具體舉措，被稱為“金融16條”，政策內(nèi)容涉及房企融資、保交樓、受困企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和金融政策等。

《通知》是今年以來(lái)，央行首次聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)房地產(chǎn)融資文件，涉及范圍廣、力度空前。

時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，《通知》主要有3項(xiàng)重點(diǎn)新增內(nèi)容。

其中，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，相當(dāng)于給開(kāi)發(fā)商加上“緩沖帶”，給予更寬松的債務(wù)償還期。其次，今年以來(lái)，以房地產(chǎn)、城投企業(yè)為主要投向的融資類信托計(jì)劃發(fā)行持續(xù)收緊。《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，意味著房地產(chǎn)信托的“緊箍咒”有所松動(dòng)。

執(zhí)行方面，《通知》指出：“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。”

一名商業(yè)銀行高管對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，此舉相當(dāng)于為機(jī)構(gòu)鋪上安全墊，意義重大。自房地產(chǎn)企業(yè)密集出險(xiǎn)后，多數(shù)銀行執(zhí)行人員不敢將資金批給房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求得不到滿足。

多名房企、信托和券商從業(yè)人士均認(rèn)為，《通知》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響重大，將對(duì)行業(yè)帶來(lái)積極影響。在央行和銀保監(jiān)會(huì)的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已現(xiàn)。但具體影響力度，仍需看后續(xù)執(zhí)行措施。

支持合理展期

2021年下半年以來(lái)，多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，出險(xiǎn)房企數(shù)量增加。在融資收緊、銷(xiāo)售乏力的背景下，多家房企出現(xiàn)商票逾期、債券違約。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年6月1日至2022年11月13日，共有244只涉房債券出現(xiàn)違約或展期的情況，違約日債券余額共4262億元。上海票交所發(fā)布的《截至2022年8月31日的持續(xù)逾期名單》顯示，截至8月31日，商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量為2801個(gè)，占房地產(chǎn)企業(yè)的67.6%。

償債高峰期已至，房企仍面臨較大的償債壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年10月31日，房企待償余額共計(jì)30075.9億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元，房企仍然面臨較大的償債壓力。

債務(wù)壓頂，多家房企希望獲得緩沖期，以時(shí)間換空間。

《通知》指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

中指研究院發(fā)布研報(bào)稱，這項(xiàng)措施將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)于未出險(xiǎn)民營(yíng)房企將是極大支持。預(yù)計(jì)在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑狻?/p>

事實(shí)上，在《通知》出臺(tái)前，富力已搶先喝到展期“頭啖湯”，成為首家境內(nèi)外債展期的房企。

11月10日，富力地產(chǎn)宣布，其8筆境內(nèi)債、合計(jì)金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，部分房企成功展期境內(nèi)債券，一方面是目前市場(chǎng)形勢(shì)的無(wú)奈選擇。另一方面，也有地方部門(mén)或機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)給予支持的原因。

房地產(chǎn)信托破冰

房地產(chǎn)信托賽道進(jìn)入寒冬之際，《通知》關(guān)于信托基金的定位，助力其順利破冰。

《通知》指出，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求，做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化，法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

一名房地產(chǎn)信托基金人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，2022年，資管新規(guī)正式落地，房地產(chǎn)信托成為監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，多家機(jī)構(gòu)因資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域而受罰，行業(yè)進(jìn)入寒冬，涉房的信托基金體量驟減。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》鼓勵(lì)支持信托產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，可以為房地產(chǎn)增加融資通道，加快融資步伐。但對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管仍會(huì)持續(xù)，信托對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)保持審慎態(tài)度。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，債券、信托等多渠道支持企業(yè)合理融資需求，加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境。具體而言，為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。

免責(zé)條款推進(jìn)利好落地

《通知》中的“免責(zé)條款”，為文件執(zhí)行起重要作用。

《通知》指出，明確按照“后進(jìn)先出”原則，項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款，對(duì)于商業(yè)銀行按照通知要求，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類：對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

“之前有不少銀行‘拉清單’，對(duì)之前投入房地產(chǎn)項(xiàng)目后形成不良資產(chǎn)的部門(mén)和人員進(jìn)行懲罰，輕則扣獎(jiǎng)金、重則裁撤部門(mén)。在房企出險(xiǎn)后，大家更不敢投房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目。”一名國(guó)有商業(yè)銀行深圳支行的投資經(jīng)理對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，《通知》對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行免責(zé)，在執(zhí)行層面有開(kāi)了一個(gè)口子，但關(guān)于免責(zé)細(xì)則，預(yù)計(jì)各個(gè)銀行接下來(lái)都會(huì)有具體細(xì)則，具體尺度如何還需看細(xì)則而定。

除了“免責(zé)條款”，《通知》還明確，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目和集團(tuán)，支持合理融資需求。

《通知》要求，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全，資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，該通知是對(duì)近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，也體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資，避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，重點(diǎn)也挺突出，即保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、金融消費(fèi)權(quán)益，同時(shí)也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。

標(biāo)簽：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 國(guó)有商業(yè)銀行