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終止收購背后：中天金融利潤“坍塌”，佳源系債務壓頂

2022-10-30 20:09:13 來源：杠桿地產(chǎn)

摘要：未來的路，誰都不好走（歡迎關注杠桿地產(chǎn)）

(相關資料圖)

撰文|桿姐&編輯|雯雯

告別賺快錢時代，房企陣痛繼續(xù)。

最新消息，10月27日中天金融公告披露，此前與佳源創(chuàng)盛簽署的一項關于中天城投89億股權轉(zhuǎn)讓協(xié)及質(zhì)押協(xié)議解除。佳源房面已支付的首期款15.8億元，將于12個月內(nèi)無息退還給甲方。

目前大環(huán)境下，雙方友好“分手”似乎是最完美結(jié)局，因為中天金融雖然很難，但佳源方面也不容易。

1、不合時宜的收購

時間回到2021年9月1日，彼時中天金融發(fā)公告稱：

與佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司（簡稱“佳源創(chuàng)盛”）簽署《關于收購中天城投集團有限公司之股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》（簡稱《股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》），籌劃將中天城投集團有限公司（簡稱“中天城投”）100%股權轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛。股權轉(zhuǎn)讓價暫定180億元。

也是9月，佳源方依據(jù)《框架協(xié)議》約定向乙方指定賬戶支付定金 15.8億元，2021年11月，這項定金轉(zhuǎn)為第一期股權轉(zhuǎn)讓款。

此后的12月1日，這筆交易的價格被砍半，到了89億元，原因是“交易各方以評估機構出具的資產(chǎn)評估報告確定的評估值為基礎，經(jīng)協(xié)商確定”。

在雙方的來回博弈里，杠桿地產(chǎn)能感覺到，佳源系對中天城投還是很鐘意的，且出讓方的誠意也是十足。作為貴州省第一家上市公司，中天金融曾經(jīng)主營房地產(chǎn)、證券、保險等，但卻將主營業(yè)務資產(chǎn)折價讓人，可見背后之難。

接盤方佳源創(chuàng)盛發(fā)跡于長三角，1995年成立，注冊資本15億元，法定代表人沈宏杰，自然人股東沈玉興（又名沈天晴）持有98.83%的股權。

佳源旗下分兩部分，上市和非上市各一個公司。佳源國際控股是佳源的上市平臺，業(yè)務以前主要集中在江蘇省內(nèi)，如今也拓展了不少地方。其他地產(chǎn)業(yè)務，以前則歸屬于佳源創(chuàng)盛。

佳源系除了上市的地產(chǎn)板塊佳源國際，還有幾家上市公司，如物業(yè)服務板塊佳源服務、新三板的西谷數(shù)字、A股美麗生態(tài)等。

在此次協(xié)議之前，佳源系和中天金融的大本營貴州也沒太多關聯(lián)。為數(shù)不多的一次：2021年6月3日，佳源國際以總價格30.98億元摘下貴陽某項目地塊，成交樓面單價8155元/㎡，創(chuàng)造了貴陽土地市場歷年來的新高。

收購中天金融旗下的房地產(chǎn)板塊，彰顯出佳源逆勢擴張，進一步布局貴州的野心。遺憾的是，對佳源來說，如今自己泥菩薩過河，這一步終究無法邁出去。而中天金融靠“賣資產(chǎn)回血”的期望也暫時落空，雙方各有各的難。

2、中天金融利潤“坍塌”

之于中天金融，2021年日子已經(jīng)不好過，2022年更難。股價腰斬杠桿地產(chǎn)不多說，各項數(shù)據(jù)在2021年的基礎上又更糟糕了。

10月28日，中天金融最新發(fā)布的3季報顯示，其前三季度總營收106.7億元，同比下降52.2%，2021年同期這個數(shù)據(jù)還是增加11.2%。

房地產(chǎn)業(yè)務要賣，保險等其他業(yè)務也不好干。

2022前三季度，中天金融已賺保費同比下降47.98%為66.69%，退保金則同比漲了512.13%為29.43億元；金融業(yè)務投資收益也同比下降49.06%為15.09億元。

利潤指標降幅更嚇人。

2022年前三季度，中天金融的營業(yè)利潤同比下降396.51%，為-69.21億元，比2021年同期的-13.94億元多虧50多億元，同時降幅也更大，即使2021年三季度293.31%的降幅已經(jīng)夠夸張。

利潤總額-74.07億元，同比下降947.88%，2021年同期為-7.07億元同比下降205.35%，我的天。

合并凈利潤-57.09億元，同比下降1237.84%，2021年同期是-4.27億元同比下降166.35%；

歸母凈利潤期內(nèi)-45.49億元，同比下降423.09%，相比2021年04.27%同比降幅166.35%也有所惡化。

整個財務數(shù)據(jù)看下來，給杠桿地產(chǎn)的感覺就和今天的股市一樣：綠油油一片。

要命的是，為數(shù)不多幾個不是負值的數(shù)據(jù)里，其中就包括了財務費用，2022年三季度同比上漲76.81%為38.83億元。

截至2022年9月末，中天金融有貨幣資金36.5億元，流動負債中短期借款17.06億元、1年內(nèi)到期的非流動負債346.5億元。資產(chǎn)暫時沒賣出去，錢該怎么還？

3、佳源：債務壓頂

另一主角佳源，則早已陷入違約的泥潭里，自救乏力。

此前的2022年3月，杠桿地產(chǎn)從風財訊等多家媒體報道里看到，佳源地產(chǎn)發(fā)行的定融產(chǎn)品已實質(zhì)性違約，累計本金5085萬。

佳源系目前情況如何？因為旗下有上市和非上市部分，非上市部分沒有公開披露，而地產(chǎn)又是大頭，于是杠桿地產(chǎn)以管窺豹，看看地產(chǎn)上市平臺佳源國際控股。

從中期財務、三季度銷售數(shù)據(jù)上看，佳源國際的情況并不樂觀。期內(nèi)營收73.60億元，同比下降21.40%，歸屬母公司凈利潤3.26億元，同比下降83.52%。

債務方面，佳源國際于2022年6月30日，銀行及其他借款約為人民幣161.5億元，2021年末該數(shù)據(jù)為130.7億元。

在該等借款中，一年內(nèi)要還的約78.08億元，比2021年末的36.28億元翻了一倍多。

企業(yè)預警通顯示，目前佳源國際控股存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模13.06億美元，其中有四只將于一年內(nèi)到期，且融資成本都不低。

圖表來源|企業(yè)預警通（特此感謝）

現(xiàn)金流呢？2022年半年報顯示，佳源國際的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為55.23億元，比2021年末減少了30多億。

銷售端也是沒有驚喜；疲軟。2022年前三季度，佳源國際的合同銷售額約105.796億元，銷售面積約859274平米。2021年同期該兩項數(shù)據(jù)分別為272.056億元、2055600平米，同比分別下降61.1%、58.2%，跑輸百強房企平均。

此外，前文提到佳源國際拿下的貴陽“地王”項目，近日樂居新媒體在實探中發(fā)現(xiàn)，目前該項目名為佳源·貴陽印象，正門緊閉，周邊待拆遷的項目建設用地暫無動工跡象……

堅守不易，未來的路，誰都不好走。

本文未標注出處的財務圖表，均源自中天金融、佳源國際有關公告，特此說明并致謝

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