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保利發(fā)展管理層直面投資人看董事長劉平如何做規(guī)模與利潤選擇難題

2023-04-04 22:12:36 來源：英為財情

財聯(lián)社4月4日訊（記者陳業(yè)）4月4日，保利發(fā)展舉行了2022年度線上業(yè)績說明會。

【資料圖】

會上，保利發(fā)展董事長劉平表示，去年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化，保利發(fā)展圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、去庫存、調(diào)結構、防風險”的經(jīng)營主基調(diào)，市場地位進一步提升。

2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬平方米，銷售簽約金額4573.01億元，市場排名升至行業(yè)第二，市場占有率約3.4%。

不過，伴隨保利發(fā)展規(guī)模的提升，其2022年總負債升至11482億元，較2021年的10970億元，增加約512億元。

在去年樓市下行期，保利發(fā)展斥資1613億元新拓展了91個項目，拓展容積率面積1054萬平方米。公開資料顯示，截至2022年年底，其土儲備為16455萬平方米。

規(guī)模增長之際，未來如何兼顧好利潤，成為保利發(fā)展需要面對的一個問題。實際上，在不斷加杠桿新增土儲擴規(guī)模同時，為加速回款，去年其有過一輪明顯的降價促銷行為，這一定程度上會對其利潤有損害。

去年，保利發(fā)展歸母凈利潤同比下降33.01%，為183.47億元。而銷售額緊隨保利發(fā)展之后的萬科，去年凈利潤達226億元，同比增長0.42%。

就此，保利發(fā)展在業(yè)績公告中解釋，“主要因前期低利潤項目成為結轉(zhuǎn)主力，導致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。”

業(yè)績會上，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利稱，“2022年下半年以來，不同城市延續(xù)了分化特征，經(jīng)濟基礎好、人口凈流入的核心城市恢復速度更快、程度更好，而三四線城市依然相對緩慢。2023年以來，市場依然呈現(xiàn)出這樣的特點。”

從年報披露數(shù)據(jù)來看，去年保利發(fā)展主營業(yè)務毛利率下降最明顯的區(qū)域為華北片區(qū)、東北片區(qū)。其中，華北片區(qū)毛利率為20.97%，同比減少8.22個百分點；東北片區(qū)的毛利率為22.84%，同比減少9.45個百分點。

不過，去年保利發(fā)展營收增長最好片區(qū)中，東北片區(qū)排在第二位，營收同比增長24.39%，排在第一位的是華東片區(qū)，同比增長35.31%。這意味著，東北地區(qū)營收得到了保證，但犧牲了利潤率。

對于凈利潤下降，保利發(fā)展未來如何修復這一指標，本此次業(yè)績會上，該公司管理層并未提及這一問題。

不過，從其當前布局情況，或可以窺見其中一二。2022年，華南片區(qū)主營業(yè)務的營收貢獻排在保利發(fā)展所有區(qū)域第一位，為1009億元；其次為華東片區(qū)，為614億元。保利發(fā)展也在其年度報告中披露，期內(nèi)，公司珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。

基于保利發(fā)展去年營收占比情況，加速消化華北、東北等片區(qū)庫存后，華東及華南片區(qū)或?qū)⒊蔀楸＠l(fā)展未來重要利潤來源，這些區(qū)域項目毛利率或相對其他片區(qū)更高。

未來投資布局方面，劉平表示，公司投資及開竣工計劃主要基于對市場形勢判斷，綜合平衡在手可售資源的同時，也將結合市場環(huán)境及時進行動態(tài)調(diào)整。拿地節(jié)奏上，公司將儲備好充裕資金，密切關注形勢變化，隨時調(diào)整優(yōu)化拿地策略。

具體到區(qū)域上，劉平稱，公司將“聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強的區(qū)域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群，具體投資完成情況將結合市場回暖及政府推地情況動態(tài)安排，爭取保持充足的高質(zhì)量資源儲備。”

保利發(fā)展披露，2023年計劃完成房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。從計劃投資額來看，較去年3650億元投資額，減少140億元。

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