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月供壓力加大澆滅購房熱情分析師警告美國(guó)樓市處于大退潮初期

2022-03-22 18:18:31 來源：英為財(cái)情

美國(guó)傳統(tǒng)上火熱的春季購房季剛剛拉開序幕。但有一位分析師警告稱，這可能是樓市降溫的開始。

研究咨詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼創(chuàng)始人伊恩·謝潑德森（Ian Shepherdson）預(yù)計(jì)，美國(guó)今年的房屋銷售速度將大幅下降。到夏末，成屋銷量將從2月份的602萬套（折合成年率）下降約25%，至450萬套。

謝潑德森在周日發(fā)布的一份研究報(bào)告中寫道：“房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)正處于大幅下滑的早期階段，這將引發(fā)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的急劇下降，最早可能從春季開始。”

作為房屋銷售預(yù)期放緩的證據(jù)，謝潑德森指出了抵押貸款需求。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）的最新抵押貸款申請(qǐng)數(shù)據(jù)顯示，用于購房的貸款申請(qǐng)數(shù)量較上年同期下降了8%以上。相比之下，再融資需求較去年下降了近50%。

抵押貸款需求的下降可能預(yù)示著房屋銷售的下滑，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買家都是依靠貸款來購買房屋。

月供壓力加大澆滅購房熱情

貸款需求下降可能要?dú)w咎于負(fù)擔(dān)能力方面的問題。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房貸款抵押公司房地美的數(shù)據(jù)，截至上周四的一周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為4.16%，為2019年5月以來首次突破4%。

根據(jù)謝潑德森的計(jì)算，自去年9月以來，抵押貸款利率的上升已使一套中等價(jià)位房屋的月供成本增加了400美元以上，增幅達(dá)27%。

“這是一個(gè)巨大的增幅，即使對(duì)于疫情期間有儲(chǔ)蓄累積的家庭來說也是如此——一次性增加的儲(chǔ)蓄無法為未來30年增加的月供提供資金——這將進(jìn)一步壓低需求，”他寫道。

事實(shí)上，對(duì)當(dāng)下的購房者來說，負(fù)擔(dān)能力是首要考慮因素。《美國(guó)新聞與世界報(bào)道》（U.S. News & World Report）最近進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一半的購房者表示，負(fù)擔(dān)能力是他們最關(guān)心的問題，不過大多數(shù)受訪者表示，他們?nèi)詫?duì)明年能夠買房持樂觀態(tài)度。

新屋銷售下滑或拖累GDP

謝潑德森表示，成屋銷售轉(zhuǎn)變的連鎖反應(yīng)將是深遠(yuǎn)的，租金上漲的步伐最終也將放緩，甚至可能逆轉(zhuǎn)。

他還預(yù)計(jì)，隨著影響蔓延，新屋銷售也將出現(xiàn)下滑。新屋銷售的下降將拖累GDP，因?yàn)檫@意味著對(duì)與房屋建設(shè)相關(guān)的服務(wù)需求減少，以及對(duì)建筑材料和家電等項(xiàng)目的支出減少。

待售房屋是增是減尚不確定

對(duì)于任何堅(jiān)持在這種形勢(shì)下買房的美國(guó)人來說，壞消息是，這種情況最終將如何影響待售房屋的供應(yīng)還不太清楚。房?jī)r(jià)飆升的部分原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存嚴(yán)重不足，這加劇了對(duì)少數(shù)掛牌待售房屋的競(jìng)爭(zhēng)。

需求下降似乎會(huì)導(dǎo)致待售房屋庫存的增加。但謝潑德森警告稱，許多賣家可能會(huì)取消掛牌，或拒絕將自己的房屋投放市場(chǎng)，因?yàn)椤皼]有人想成為最后一個(gè)試圖在下跌的市場(chǎng)中出售房屋的人。”

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