美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂園”搞什么？
摘要：能否度過寒冬（歡迎關注杠桿地產）
【資料圖】
撰文|桿姐&編輯|雯雯
盡管全國很多人的生活受到極大影響，房企銷售依舊不見回暖，但房地產行業，乃至經濟生活各方面，開始感受到2022年以來最大的誠意。
“防控20條”、“金融救市16條”、系列重要國際會面及外訪……很多朋友，包括杠桿地產都認為，只要認真執行，2023年初，地產也好，經濟也罷，有望迎來一定反彈，至少觸底有望而不是繼續下沉。
不過，春天之前的寒冷也是劇烈的。
能不能熬過這個寒冬，對于部分房企來說，本身是一個問題。
有“小碧桂園”之稱的浙系房企中梁控股，近期似乎成為困難中的困難。
日前（2022年11月13日），該司發布公告：
暫停支付本公司境外債務項下所有應付的本金和利息。
聘請國泰君安國際擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協助本公司與境外債務持有人進行透明的對話。本公司及其顧問團隊將與境外債務持有人共同探討一切可行選項以尋求整體解決現有的境外債務困境，確保本公司的長遠未來，維護所有持份者的利益。
中梁控股往昔的高杠桿、跨越式發展，到底為其今天的經營和財務處境埋下了什么，能否度過寒冬？杠桿地產今天詳細談一談。
1、美元債：還了不少，但真的沒辦法再守時還款
在這份公告中，中梁控股做了披露，該集團有息負債總額，由2021年末的約人民幣（貨幣單位下同，不再贅述）402.0億元，降至2022年三季度末的285.8億元。
具體來說，境內有息負債總額約為199.6億元、境外有息負債總額約為86.2億元。
公告說，這是根據未經審計的集團管理帳目。
中梁控股作了介紹，從2021年7月開始，該集團主要以自有資金，向境外債權人歸還或回購合共超過12億美元本金及利息的境外債券或貸款。
于2022年5月及6月，分別完成兩輪對2022年5月票據、2022年7月票據的交換要約——杠桿地產解釋一下，簡單說就是成功展期，暫時緩解境外債務的壓力。
不過截至此次公告之日，該司的境外債務（包括境外優先票據和私募貸款）的未償還本金合
共約美元11.8億（約人民幣86.2億）。
其中境外優先票據的未償還本金合共約美元9.3億（約人民幣67.9億），境外私募貸款的未償還本金合共約美元2.5億（約人民幣18.3億）。
按照公告披露，中梁控股近期有兩筆即將利息到期的境外優先票據：
1）本公司發行的于聯交所上市的2023年4月到期12%優先票據（“2023年4月票據I”，ISIN: XS2386495100）的未償還本金總額為200,000,000美 元， 其項下一筆金額為12,000,000美元的利息于2022年10月17日到期應付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關款項。
注意，利息高達12%，且實際已經到期，只是有30天寬限。但馬上30天寬限期也要到了，還是兌付不了。
2）本公司發行的于新加坡證券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%優先票據（“2023年4月票據II”，ISIN: XS2476291062）的未償還本金總額為224,224,517美元，其項下一筆金額為8,011,317.77美元的利息于2022年10月15日到期應付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期，本公司尚未支付相關款項。
這一筆好一點，利息8.75%，當然嚴格說資金成本也不便宜。這筆款項亦有30天寬限期，但是同樣在發該公告前，也是即將到期，未付。
所以，才有了這個公告。
中梁控股訴苦說，其一直倚賴其內部現金資源，并從境內匯出現金以履行境外償付義務?，F
在絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規定，必須在指定的銀行賬戶作嚴格的預售資金監管以確保在建物業的完工。
按現在的情況，即使該司竭盡全力，可用于支付境外債務的資金仍持續受壓，預期短期內無法產生履行目前和日后境外債務所需之足夠現金。
說這些的目的，自然是說不會在寬限期內支付2023年4月票據I及2023年4月票據II的到期應付利息。
不過還好，至少發公告之前，中梁控股稱未收到任何關于2023年4月票據I及2023年4月票據II的相關債務持有人就加速還款發出的任何通知。
這個信息，可能潛臺詞是有做溝通。
正如文初杠桿地產所寫，中梁控股已經聘請了專業機構協助對話、溝通。能否解決債務困境，我們拭目以待。
2、內債：為何按期兌付
說起來，上述兩筆到期需要支付的，僅僅是美元債利息，并不是本金，絕對數字要說也不算非常大。
可是，怎么幾百萬美元、千萬美元的利息就付不出？這就和當下的大背景分不開。
1）如公告所言，2021年中以來，中國房地產行業經營環境發生了重大變化，部分的民營房企陸續暴露流動性問題，融資困難。
2022年初以來，中國房地產行業情緒與經營及融資環境持續惡化。民營房企的融資持續減少，更發生多宗負面信貸事件，加上從嚴的疫情管控措施影響需求、購房者情緒持續低迷，房地產銷售普遍下跌。
同時如上文所述，絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規定，必須在指定銀行賬戶作嚴格的預售資金監管以確保在建物業的完工。
不過這或許并非原因的全部。
2）外債利息付不出，國內的債務償付方面卻是正常的。
中梁控股官方微信號2022年11月7日披露，已按期完成“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支持專項計劃”的全部本金及預期收益兌付和分配。至此，中梁控股境內公開債務已全部還清。
根據報道，該資產支持專項計劃于2020年11月6日在深交所掛牌發行，計劃管理人為長城嘉信，托管行為民生銀行。
總發行規模3.4億元，其中優先A發行規模1.8億元，債項評級AAA；優先B發行規模1.4億元，債項評級AA+；次級發行規模0.2億元。
這就有趣，外債利息和本金決定暫停，國內的債務卻還了——其實這樣的情況，在很多房企身上都相似上演過。
隨著歐美的持續暴力加息，歐美資金的無風險利率動輒都好幾個點了，加上國內房企的銷售和信用狀況，本來就沒有可能再發美元債。
3）對于多數我國房企來說，業務重心也在國內，監管和未來融資的主要來源，也是國內。因此集中有限的資金還內債、保交付和日常運營，才能維持國內的信用。
這對于國內再融資、正常銷售都是前提。
從年初開始，相關部門就在想辦法給民營房企增信，以發債，當然效果不是很好。隨著“金融16條”的發布，或許局面有一定改善。
恰好，11月初，中國銀行間市場交易商協會“第二支箭”延期擴容，由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資。
目前，龍湖、新城控股和美的置業已確認為首批受益于“第二支箭 ”計劃的發行人。
中梁控股自然是不想錯過。相關報道也基本確認了這一點。
不管成不成，國內債務該還的還了，保住國內的信用，才能看到再融資的希望。中梁控股不傻，門清著啦。
3、經營、銷售壓力極大
經營、銷售承壓，這是不用說的，但是杠桿地產也不能不說吧。一個房企維持運作靠什么，第一就是比較正常的銷售，然后可以順利借錢。
通過這兩方面，才能保證現金流不斷。
此前，借錢的路是被堵得要死不活。不僅如此，杠桿地產上文所述，動不動還面臨償債危機。那么，更加凸顯銷售的重要。
問題是，銷售又非常不好，韭菜越來越少，觀望、不炒、沒錢……
我們可以看到的最新財報是2022年中報。2022上半年，中梁控股實現營收223.4億元，同比下滑32.10%。
同期，實現毛利37.75億元，同比下滑44.74%。
歸母凈利潤4.38億元，雖然下滑了68.28%——起碼還有一點利潤，不少房企已經是虧損。
當然，毛利率下滑得是很厲害的。2021上半年還有20.8%，如今下降到16.9%。
主要由于期內交付的物業項目的平均售價相對有關土地收購成本較低所致。
至于凈利率，由2021年同期的7.84%，降至3.84%。
2022上半年，杠桿地產看到，中梁控股的融資收入（主要是銀行利息收入）按年減少約59.2%，僅7930萬元——幾乎就是融不到啥錢了。
而融資成本按年上升約4.6%，2.17億元。
根據最新的銷售快報。
2022年10月，中梁控股合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約55億元，合約銷售面積約51.2萬平米。同期合約銷售均價約10700元/平米。
2021年同期銷售金額為122億元，合約銷售面積約117.5萬平米。
這下滑幅度可以想見。
2022年前10月，累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約576億元，累計合約銷售面積約558.4萬平米。
2021年同期，累計合約銷售1433億元，累計合約銷售面積約1167.9萬平米。
對了，2022年前10月，合約銷售均價約10300元/平米——2021年同期該數字為12300元/平米，也就是價格降低了。
到底是結構原因，還是主動降價促銷？
中梁控股在公告中說，2022年前10個月，該司交付合計總建筑面積約500萬平米、約5萬套的物業單位。
該集團正持續采取措施加快境內銷售及現金回款，提高經營效率、控制風險及節約成本。
能交付是好事，祝浙系大亨中梁控股好運，希望這個寒冬可以挺過去。
本文未標注出處的財務圖表，均源自中梁控股有關公告，特此說明并致謝
版權及免責聲明：本文系杠桿地產創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初注明出處和作者，謝謝！杠桿地產任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。
標簽： 中梁控股
推薦
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
今日視點：招銀一產品觸發大額贖回 銀行理財凈值大面積回撤 什么原因？影響多大？投資者該如何操作？
財聯社11月16日訊（記者高萍）近期，受到全球主要央行加息、國內防疫政策變化等因素影響，債券市場出
來源： -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2022聊城外貿商家峰會——《2023中國出海貿易的新機遇》聊城出海產業線上論壇順利展開
11月15日上午11:00,2022聊城外貿商家峰會的第一場活動——《2023中國出海貿易的新機遇》以線上圓桌論壇...
來源： -
-
-
-
-
-
-
財富更多》
-
美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂園”搞什么？
美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂...
-
美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂園”搞什么？
美元債暫停還，內債按期兌付！“小碧桂...
-
【焦點熱聞】華富強化回報債券每次贖回申請不得低于0.01份
華富強化回報債券每次贖回申請不得低于0...
-
新消息丨央行：提升債券定價的有效性及傳導功能
央行：提升債券定價的有效性及傳導功能
-
美元加息 政策收緊，城投美元債踩剎車
美元加息政策收緊，城投美元債踩剎車
動態更多》
熱點
- realme10系列正式宣布 采用雙曲面屏正面頂部居中挖孔
- 五菱全新微型電動車內飾官圖發布 座椅采用星際形打孔工藝
- 努比亞Z40星空典藏版正式開售 采用微米級油畫筆觸紋理技術
- iQOO11系列正式官宣 首批搭載驍龍8Gen2機型之一
- 海信34英寸帶魚屏顯示器發布 支持165Hz刷新率
- OPPO明年將商用240W超級閃充 新一代電芯支持更高倍率充電
- 第一款Android手機渲染圖曝光 橫向滑蓋設計和全尺寸鍵盤
- 吉利首款純電皮卡11月9日上市 車輛續航里程超過610公里
- 努比亞Z40SPro星空典藏版正式公布 堪稱窄邊框天花板
- vivo無線運動耳機2今日正式上市 首銷只要119元
- 速訊：國際金價短線或回調至1757美元
- 天天觀天下！高通第二代驍龍8正式開啟2022年
- 環球速訊：已知系外行星達5197顆，卻有2大未解之謎，最新模型或可解答！
- 今頭條！投行稱紐元正在復蘇，亞洲疫情仍是關鍵影響因素
- 阿科科技獲千萬級天使投資，引流元宇宙品牌新潮流
- macbookpro攝像頭權限在哪里打開？macbookpro怎么恢復出廠設置？
- 榮耀手機怎么添加本地鈴聲？榮耀手機怎么看電池壽命容量？
- oppo手機門禁卡功能在哪里？oppo手機怎么恢復出廠設置？
- 蘋果wifi掃一掃在哪里掃？蘋果手機怎么破解wifi密碼？
- 小米平板5怎么進入電腦模式？小米平板5和紅米平板哪個好？
- 拼多多支付免密碼怎么取消？拼多多支付快捷支付怎么取消？
- oppo手機怎么禁止安裝APP？oppo手機怎么恢復出廠設置？
- 科技改革驅動創新 科技創新驅動發展 第二十四屆高交會在深開幕
- 蘋果13怎么設置上滑控制中心？蘋果13電池容量是多少？
- oppo怎么把電池百分比移出來？oppo的旗艦機是什么系列？
- iphone開發者選項設置在哪里？iphone怎么傳輸數據到新手機？
- 榮耀50se微信視頻美顏怎么開?榮耀50se的語音助手叫什么？
- iqoo充電提示音怎么設置?iQOO的120w別的手機可以用嗎?
- 紅米note9純凈模式怎么關閉?紅米note9關機后無法開機怎么辦?
- 三星s20拍照自動添加水印?三星s20支持無線充電嗎?
- 蘋果13電量怎么設置百分比顯示？蘋果13支持無線充電嗎？
- vivos12呼吸燈在哪里設置？vivos12支持無線充電嗎？
- 小米12有光學防抖嗎？小米12的卡槽怎么打開視頻？
- 榮耀60來電閃光燈在哪？榮耀60的語音助手怎么喚醒？
- 魅族手機內存如何擴大？魅族手機忘記鎖屏密碼怎么辦？
- 蘋果12視頻怎么開美顏和濾鏡？蘋果12的運行內存是多少？
- 在電動車頂安裝一塊太陽能充電板能提高電動車續航嗎？
- 蘋果13pro雷達掃描儀怎么用？蘋果13pro換電池原裝多少錢？
- 蘋果13怎么一鍵關閉多個窗口？蘋果13的運行內存是多少？
- iphone13怎么戴口罩解鎖？iphone13是lcd還是oled屏幕？
- 蘋果13pro怎么拍月亮？蘋果13pro的屏幕尺寸多大？
- 蘋果手機如何拼圖組合照片？蘋果手機充不進電什么原因怎么辦？
- 蘋果平板豎屏改成橫屏怎么改？蘋果平板的序列號在哪里可以找到？
- iqooneo5s充滿電要多久？iqooneo5s屏幕多大尺寸？
- oppofindx5支持無線充電嗎？oppofindx5屏幕是哪家的？
- 榮耀30pro屏幕刷新率是多少？榮耀30pro可以無線充電嗎？
- 紅米私密相冊怎么打開??？紅米私密相冊怎么看在哪里看？
- ipad可以投屏到電腦上嗎？ipad的懸浮球怎么打開？
- 蘋果120hz刷新率怎么開？蘋果120hz和60hz有區別嗎？
- 紅米k40安全模式怎么退出？紅米k40換屏幕多少錢？
- miui13怎么隱藏圖標文字？miui13一鍵鎖屏怎么弄到桌面？
- 榮耀60怎么隱藏應用？榮耀60的OTG功能在哪？
- vivos12支持無線充電嗎？vivos12屏幕尺寸是多少?
- 蘋果手機怎么隱藏個別軟件？蘋果手機的gps在哪里打開？
- 蘋果13怎么喚醒siri語音助手？蘋果13的充電器頭是什么樣的？
- 小米11如何解決自動暗屏？小米11的拍照效果怎么樣？
- 蘋果xr支持口罩解鎖嗎？蘋果xr是什么時候發布的？
- 真正的礦機是長什么樣子？礦機筆記本怎么看出來呢？
- ipad屏幕上的懸浮球怎么設置？ipad的app商店無法連接怎么辦？
- 蘋果手機怎么開分身？蘋果手機分身軟件哪個好用？
- 紅米k50pro多少倍變焦？紅米k50pro支持無線充電嗎？
- 蘋果13沒有usb怎么連接電腦？蘋果13電池容量是多少呢
- 榮耀60手電筒在哪里?榮耀60的電池容量是多少？
- 蘋果手機怎么設置攔截陌生人來電？蘋果手機電池健康低于多少要換？
- oppofindn怎么截屏？oppofindn折疊屏手機多少錢？
- 奧普與華為簽署全屋合作備忘錄，引領家電數智化新未來
- 金蝶戰略投資雨諾股份 共推醫藥行業數字化技術革新
- 數智賦能產業升級 | 思特奇邀您共赴2022中國·遼寧“專精特新”中小企業博覽會
- 日元對美元匯率時隔兩個半月升至新高
- 廣發期貨早評：貴金屬謹慎追多，原油區間內高拋低吸操作
- 售罄、下線，大額存單“一單難求”，利率還會繼續下調嗎？
- 焦點熱訊:長安期貨原油早評：價格將寬幅震蕩，建議偏多短差
- 天天實時：日活量“10萬＋”的背后
- 資訊：36氪首發｜「不?？萍肌公@近千萬美金Pre-A輪融資，用“硬件+內容”打造美食機器人
- 熱門看點：深圳地鐵成功發行24億元公司債 利率最高為3.43％
- 我國飛輪儲能技術取得突破性進展 未來發展空間巨大
- 關注：卜祥瑞：預售資金監管政策調整 保函置換業務仍需合規
- 觀焦點：海倫堡中國：美元債交換要約已完成 將發行2.85億美元新票據
- 世界熱文：傳融創境內債正進行整體重組 公司稱目前尚未有相關披露與回應
- 全球速讀：“美女主播”張口能說30多種語言
- 天天最資訊丨家得寶第三財季凈利潤43.39億美元，同比增長5.1％
- 當前視訊！耐克(NKE.US)計劃派發季度股息每股0.34美元
- 天天觀速訊丨智能系統“閃電”追陽
- 天天新消息丨三星galaxym04現身印度官網，應為galaxya04e
- 10月我國跨境資金流動保持在合理區間
- 環球觀速訊丨研報淘金丨房企半月反彈50％，地產的“春天”到了嗎？
- 天天微速訊：美股異動 | 萬國數據(GDS.US)漲超21% 總市值超31億美元
- 自動分期槽點多，有大冤種交了上萬利息！銀行：客戶沒看清條款
- 【天天播資訊】美國10月PPI環比上漲0.2％ 低于預期
- SimilarWebQ3每股收益及營收超出預期
- 焦點資訊：美股異動 | 泛生子(GTH.US)漲超15% 與阿斯利康、羅氏制藥簽約共建腫瘤精準診療生態圈
- 今日播報!英國股市收低；截至收盤Investing.com 英國 100下跌0.19%
- 全球速讀：【手慢無】3到頭 飛利浦電動剃須刀只要73元
- 瑞信(CS.US)向阿波羅全球管理(APO.US)出售大部分證券化業務
- 當前播報:第七屆智通財經上市公司評選正式開啟！
- 【全球播資訊】中信建投：維持諾誠健華-B(09969)”買入”評級 目標價18.21港元
- 環球速看：7天酒店亮相中國國際飯店業大會元宇宙線上展 創見酒店投資新未
- 海天味業“添加劑”余波： 丟掉10月電商市占率第一，千禾取而代之
- 當前滾動:民營房企熬過冬天？
- 全球熱門:趣活公布2022年上半年未經審計財務業績：毛利同比增長89.6%
- 環球關注：飆漲超千點！人民幣匯率大反彈，管濤：明年人民幣漲跌不取決于美元強弱
- 全球熱消息：南向資金績前大買騰訊搶跑 280億港元抄底資金迎浮盈曙光
- 環球關注：宇宙中還有比黑洞更可怕的天體嗎？答案是肯定的
- CCTV特別報道：數字技術賦能浙江墅豐“未來鄉村”建設
- 銀行股集體走高？40家銀行依然破凈，是不是銀行的機會來了？
- 世界今日報丨華夏幸福：18華控01、19華控01等7只債券將繼續停牌
- 今亮點！國際能源署：全球柴油需求被高油價破壞看上去已經無法避免
- 南通崇川：建設長三角北翼重大科技成果誕生地 打造“創新活力城”
- 全球新動態：法拉第未來獲3.5億美元融資額度，新車交付仍遙遙無期
- 環球精選！合理展期、合理融資 金融“16條”為房地產信托松了松綁
- 金蝶戰略投資雨諾股份 共推醫藥行業數字化技術革新
- 龍芯 3A6000 PC 處理器完成設計，預計 2023 上半年流片
- 全球新動態：瑞信“忍痛割愛”：與知名私募達成“最珍貴資產”出售
- 市場“點贊”地產金融新政 銀行牽頭抓緊落實
- 阿迪達斯們的危機
- 每日熱門：司筒容易燒頂針是怎么回事?-三上精密
- 電動車也能“上天”！哈啰電動車空中智能化操作表現出色
- 又有銀行出手！公開招聘總行行長
- 環球今頭條！我國首艘液化天然氣運輸加注船——“海洋石油301”投入使用
- 【世界播資訊】人民幣對美元匯率大幅反彈！未來走勢如何？會繼續升值嗎？
- 騰訊領銜港股四大互聯網巨頭業績公布前大漲 阿里的機構持倉現分歧
- 天天熱文：宇宙里的五大驚人發現：時間并非永恒，或將在50億年后停止
- 訊息：1萬億MLF到期，央行開展8500億續做同時利率保持不變
- 宿遷文旅5億元綠色中期票據將付息 利率4.38％
- 全球速看：摩根士丹利建議不要持有現金 料美元本季度見頂
- 融創擬整體重組全部境內債券：存續規模約154億元，正進行條款磋商
- 天天看點：個人養老金賬戶爭奪戰悄然打響，多家銀行已開啟預約服務
- 觀點：本月MLF縮量續作 中長期流動性投放仍超到期量 未以降準置換原因何在？
- 快訊：英鎊本周有望保持強勢反彈，重點關注10月CPI和新版財政計劃
- 警惕英鎊漲勢受阻！英國將發布最新經濟預估，恐陷嚴重且持久的經濟衰退
- 昨天地產股為什么上漲？地產的投資回報率怎么算？
- 今日要聞!永遠別懷疑PS大神的腦洞，一張比一張好笑，網友：鬼才真多！
- 南芯科技將會在哪里上市？南芯科技有限公司好嗎？
- 車險必須是實名制付款嗎？車險第二年續保大概多少錢？
- 怎么防止網貸爆通訊錄？網貸逾期要求還全款怎么辦？